從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部近日聯(lián)合印發(fā)通知，明確城中村改造政策支持范圍由最初的35個超大特大城市進(jìn)一步擴(kuò)大到近300個地級及以上城市。
兩部門在通知中明確，地級城市資金能平衡、征收補(bǔ)償方案成熟的項(xiàng)目，均可納入政策支持范圍。按照通知要求，城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，進(jìn)一步擴(kuò)大到了近300個地級及以上城市。
這些城市符合條件的城中村改造項(xiàng)目均可以獲得政策支持，例如納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍，開發(fā)性、政策性金融機(jī)構(gòu)提供城中村改造專項(xiàng)借款，適用有關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。
同時，通知強(qiáng)調(diào)，各地要推進(jìn)城中村改造貨幣化安置。要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實(shí)際出發(fā)，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。
當(dāng)前，由于廣州、佛山、東莞等華南城市發(fā)展起步早，城中村體量較大，對于城中村改造響應(yīng)速度較快、出臺措施較為具體，資金來源也多元化。例如，廣州在今年5月明確資金來源可以為專項(xiàng)借款、專項(xiàng)貸款、政府專項(xiàng)債、信用債、專項(xiàng)補(bǔ)助等，佛山10月25日宣布支持利用專項(xiàng)借款購買存量房支持城中村村民安置。鄭州、合肥、成都、重慶等省會城市，由于近年城市擴(kuò)張加速，城中村問題日益顯現(xiàn)，也及時評估、發(fā)布短期城中村改造任務(wù)目標(biāo)。
2024年超大特大城市的城中村改造進(jìn)展不完全統(tǒng)計(jì)
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時間 |
地區(qū) |
會議/文件 |
主要內(nèi)容 |
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2024年1月30日 |
鄭州 |
公開報道進(jìn)展 |
鄭州市申報首批城中村改造專項(xiàng)借款的58個項(xiàng)目全部通過住建部審批，2024年計(jì)劃發(fā)放額度508億元。2023年11月，鄭州市7個城中村改造項(xiàng)目集中開工，總投資約127億元。改造重點(diǎn)是“消化存量、控制增量”，對于已拆遷項(xiàng)目，積極采取“建設(shè)+租賃+購買”及貨幣化組合安置方式，確保盡快實(shí)現(xiàn)首套房未回遷群眾戶均1套安置住房。對于尚未拆遷的村莊，堅(jiān)持“非必要不拆遷”，以整治提升為主、確需拆除新建的。堅(jiān)持規(guī)劃先行、依法征收。 |
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2024年2月1日 |
合肥 |
公開報道進(jìn)展 |
目標(biāo)任務(wù):2023年4月，合肥市正式啟動市區(qū)城中村改造專項(xiàng)攻堅(jiān)行動，計(jì)劃利用三年時間，完成市區(qū)104處城中村、3.3萬戶、11萬人、805萬平方米房屋的征遷任務(wù)。截至2023年底，合肥市已完成464萬平方米房屋征遷，占總?cè)蝿?wù)量的58%。 |
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2023年2月1日 |
成都 |
政府工作報告 |
2024年成都將加快推進(jìn)“三大工程”，實(shí)施城中村改造項(xiàng)目70個、“平急兩用“公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目30個，建設(shè)保障性住房5000套。 |
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2024年3月20日 |
東莞 |
東莞市城中村改造工作推進(jìn)會 |
城中村改造是涉及全市上下的系統(tǒng)工程，必須市、鎮(zhèn)、村三級合力整體推進(jìn)，創(chuàng)造性抓好工作，推動城中村改造早出成效。目標(biāo)任務(wù):要堅(jiān)持政府主導(dǎo)、明晰部門職責(zé)、鎮(zhèn)街集中突破，建立健全市鎮(zhèn)合力攻堅(jiān)的推進(jìn)機(jī)制，集中力量攻堅(jiān)10個整村改造項(xiàng)目，以點(diǎn)帶面形成示范引領(lǐng)效應(yīng)，加快推進(jìn)5個整治提升類重點(diǎn)項(xiàng)目，因地制宜打造一批城中村風(fēng)貌提升樣板。 |
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2024年3月26日 |
重慶 |
公開報道進(jìn)展 |
已有41個城中村改造項(xiàng)目下達(dá)征收土地預(yù)公告，15個項(xiàng)目啟動征拆，已完成征拆1690戶，6個安置房項(xiàng)目開工建設(shè)，開工套數(shù)3602套。目標(biāo)任務(wù):2024年，重慶市計(jì)劃改造城中村項(xiàng)目82個。 |
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2023年3月27日 |
上海 |
《上海市城市更新行動方案(2023-2025年)》 |
目標(biāo)任務(wù):加快推進(jìn)“兩舊一村”改造工作，到2025年，全面完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造。實(shí)施3000萬平方米各類舊住房更高水平改造更新，完成既有多層住宅加裝電梯9000臺。中心城區(qū)周邊"城中村”改造項(xiàng)目全面啟動。創(chuàng)建1000個新時代"美麗家園"特色小區(qū)、100個新時代"美麗家園"示范小區(qū)。 |
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2024年5月1日 |
廣州 |
《廣州市城中村改造條例》 |
城中村改造采取拆除新建、拆整結(jié)合和整治提升等方式。資金來源包括:(一)城中村改造專項(xiàng)借款、專項(xiàng)貸款;(二)政府專項(xiàng)債券等政府財政資金;(三)公司信用類債券、基金等社會資金;(四)國家有關(guān)城中村改造項(xiàng)目的專項(xiàng)補(bǔ)助;(五)其他符合規(guī)定的資金 |
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2024年5月7日 |
深圳 |
《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》 |
分三類實(shí)施改造，具備條件的城中村實(shí)施拆除新建;不具備條件的不可強(qiáng)行推進(jìn)，要開展經(jīng)常性整治提升，防控風(fēng)險隱患;介于前兩類之間的實(shí)施拆整結(jié)合。 |
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2024年9月6日 |
北京 |
公開報道進(jìn)展 |
豐臺區(qū)城市更新加快推進(jìn)。首批7個超大城市城中村改造項(xiàng)目全面啟動，預(yù)計(jì)總投資911億元，項(xiàng)目數(shù)及投資額均居全市第一?！笆奈濉逼陂g，大力推動13個棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，總投資約1100億元，涉及居民約1.26萬戶、3.78萬人;目前有6個項(xiàng)目已完成凈地，所涉居民安置率超過90%。 |
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2024年10月25日 |
佛山 |
《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》 |
支持城中村改造項(xiàng)目利用專項(xiàng)借款購買存量商品房用于村民安置。優(yōu)化存量商品房收購與安置，按照一次交易的方式，符合規(guī)定的降低稅費(fèi)。國有企業(yè)作為改造實(shí)施主體購買存量商品房用于村民安置的，作為項(xiàng)目成本不予考核。 |
資料來源：觀研天下整理
城中村改造相關(guān)政策文件提出，要采用拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合的手段進(jìn)行改造。因此，參考廣州舊村改造成本和老舊小區(qū)改造項(xiàng)目方案，將城中村改造可能涉及的投資類目分為六大類，分別為前期費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、復(fù)建費(fèi)用、改造費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用、拆遷獎勵。
城中村改造可能涉及的投資類目
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類型 |
費(fèi)用類別 |
單位成本 |
單位 |
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①前期費(fèi)用 |
基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi) |
4.95 |
元/m2 |
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片區(qū)策劃方案編制費(fèi) |
3.00 |
元/m2 |
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項(xiàng)目實(shí)施方案編制費(fèi) |
3.00 |
元/m2 |
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②拆遷費(fèi)用 |
臨遷費(fèi) |
30 |
元/m2月 |
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房屋拆運(yùn)費(fèi)用 |
60 |
元/m2 |
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搬家補(bǔ)償 |
4000 |
元/戶 |
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③復(fù)建費(fèi)用 |
住宅(6層及6層以下) |
3046 |
元/m2 |
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住宅(7層及7層以上，總高度100米以下) |
4157 |
元/m2 |
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住宅(總高度100米以上) |
4614 |
元/m2 |
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辦公樓(6層及6層以上，總高度100米以下)(非小區(qū)配套) |
3620 |
元/m2 |
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辦公樓(總高度100米以上300米以下)(非小區(qū)配套) |
7525 |
元/m2 |
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商業(yè)(非小區(qū)配套) |
5160 |
元/m2 |
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④改造費(fèi)用 |
土建工程 |
5944 |
元/m2 |
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電氣工程 |
174 |
元/m2 |
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給排水工程 |
254 |
元/m2 |
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⑤不可預(yù)見費(fèi) |
3%~5% |
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⑥拆遷獎勵 |
不得超過改造成本的3% |
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資料來源：觀研天下整理
2021年，住建部“63號文”提出城市更新要防止出現(xiàn)大拆大建問題，具體限制包括拆除比例不應(yīng)大于20%、拆建比不應(yīng)大于2、就近安置率不宜低于50%等。假設(shè)城中村改造20%為拆除新建、80%為整治提升，拆建比為2。拆除新建包含費(fèi)用(1)+(2)+(3)×2+(5)+(6)，整治提升包含費(fèi)用(1)+(4)+(5)，則單位成本分別為11611元/m2、6719元/m2。通過敏感性分析，在拆除新建占比20%、改造時長15年的假設(shè)下，存量城中村改造最多可帶來投資額3919億元/年；在拆除新建占比20%、改造時長20年假設(shè)下，潛在存量城中村改造可帶來投資額8632億元/年。
“63號文”主要內(nèi)容總結(jié)
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限制 |
“63號文”主要內(nèi)容 |
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1.拆除比例 |
除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。 |
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2.拆建比例 |
除增建必要的公共服務(wù)設(shè)施外，不大規(guī)模新增老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破原有密度強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力，原則上城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不應(yīng)大于2。 |
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3.就近安置率 |
要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會結(jié)構(gòu)，城市更新單元(片區(qū))或項(xiàng)目居民就地、就近安置率不宜低于50%。 |
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4.租賃市場 |
注重穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，完善公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，改善公共環(huán)境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設(shè)，統(tǒng)籌解決新市民、低收入困難群眾等重點(diǎn)群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。 |
資料來源：觀研天下整理
城中村改造拉動投資額測算邏輯
資料來源：觀研天下整理（WYD）
觀研天下®專注行業(yè)分析十二年，專業(yè)提供各行業(yè)涵蓋現(xiàn)狀解讀、競爭分析、前景研判、趨勢展望、策略建議等內(nèi)容的研究報告。更多本行業(yè)研究詳見《中國城中村改造行業(yè)發(fā)展深度研究與投資趨勢分析報告（2024-2031年）》。
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